Divorce et SCPI : Comment gérer vos parts immobilières sans conflit ?
Une séparation est une épreuve émotionnelle, mais c'est aussi un casse-tête financier. Si le partage de la résidence principale est souvent le premier sujet abordé, celui de l'épargne et des placements arrive rapidement sur la table. Parmi ces actifs, les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) occupent une place particulière.
Contrairement à un livret d'épargne ou à un compte titres classique, la "pierre-papier" obéit à des règles spécifiques de valorisation et de cession. Que vous soyez mariés sous le régime de la communauté ou de la séparation de biens, le sort de vos parts dépendra de décisions juridiques et fiscales précises. Faut-il vendre ? L'un des époux peut-il racheter les parts de l'autre ? Est-il possible de rester copropriétaires ?
Cet article vous guide à travers les méandres de la gestion de patrimoine en période de divorce, afin de protéger vos intérêts et de préparer l'avenir sereinement.
Le régime matrimonial : la base du partage
Avant même de parler de la valeur des parts ou de leur revente, il est impératif de définir à qui elles appartiennent réellement aux yeux de la loi. Tout dépend de votre contrat de mariage.
Le régime de la communauté réduite aux acquêts
C'est le régime par défaut en France (pour les mariages sans contrat). Ici, la règle est simple : tout ce qui a été acheté pendant le mariage appartient aux deux époux, peu importe qui a réellement payé ou quel nom figure sur le bulletin de souscription.
Si vous avez souscrit des parts de SCPI durant votre union, elles sont considérées comme des biens communs. Même si Monsieur a signé seul, Madame est propriétaire de la moitié de la valeur financière des parts (on distingue ici le "titre", qui peut être personnel, de la "finance", qui est commune). Lors du divorce, la valeur totale de ces parts doit être intégrée à la masse partageable.
Le régime de la séparation de biens
Dans ce cas de figure, la distinction est plus nette. Si vous avez acheté des parts de SCPI seul(e) avec vos fonds propres, elles vous restent acquises. Si vous les avez achetées ensemble (par exemple 50/50 ou 40/60), elles sont détenues en indivision. Chaque époux récupère alors sa quote-part en fonction de son apport initial prouvé.
Comment évaluer le prix des parts de SCPI ?
C'est souvent là que le bât blesse. Contrairement à des actions cotées en bourse dont le prix change chaque seconde, la valeur d'une part de SCPI est fixée par la société de gestion, mais il existe plusieurs "valeurs". Laquelle retenir pour le divorce ?
Pour ne léser personne, il est d'usage de retenir la valeur de retrait. Il s'agit du prix de souscription (le prix d'achat actuel) diminué de la commission de souscription. Concrètement, c'est la somme nette que vous toucheriez si vous décidiez de revendre vos parts à la société de gestion aujourd'hui.
Utiliser la valeur de retrait permet de coller à la réalité économique du marché. Attention à ne pas utiliser la valeur IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), qui est souvent une valeur décotée et ne reflète pas la somme récupérable en cas de vente.
3 solutions pour gérer vos SCPI lors d’une séparation
Une fois la propriété établie et la valeur fixée, trois options s'offrent à vous pour solder ce placement.
1. La cession des parts (La vente)
C'est la solution la plus radicale mais aussi la plus simple pour couper les ponts financiers. Le couple décide de vendre la totalité des parts détenues. Le capital récupéré (net de frais) est ensuite partagé entre les ex-époux selon leurs droits respectifs.
Cependant, cette option présente des inconvénients :
- Les frais de sortie : Les SCPI comportent des frais de souscription élevés prélevés lors de la revente. Si vous détenez ces parts depuis peu de temps, la vente peut entraîner une moins-value.
- La liquidité : Selon la SCPI, la revente peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois.
2. L'attribution à l'un des époux (Le rachat)
Si l'un des conjoints souhaite conserver ce placement pour ses revenus complémentaires ou pour l'avenir, il peut demander à se voir attribuer la totalité des parts.
Dans ce cas, l'époux qui conserve les parts doit dédommager l'autre en lui versant une soulte. C'est une somme d'argent comptant correspondant à la moitié de la valeur des parts (dans le cas d'une communauté). Cette solution est idéale si l'un des deux a besoin de liquidités immédiates tandis que l'autre préfère capitaliser sur le long terme.
3. Le maintien dans l'indivision (Le statu quo)
Il n'est pas obligatoire de liquider le patrimoine immédiatement. Les ex-époux peuvent choisir de conserver les parts de SCPI ensemble. Ils deviennent alors "indivisaires".
- Avantage : Vous continuez à percevoir les loyers (dividendes) au prorata de vos parts, et vous évitez les frais de sortie précipités.
- Inconvénient : Vous restez liés financièrement à votre ex-conjoint. Il faut s'entendre sur la gestion et la fiscalité annuelle.
Cette option est souvent formalisée par une convention d'indivision devant notaire pour éviter les blocages futurs.
La fiscalité de l'opération
Le divorce a un coût fiscal qu'il ne faut pas négliger lors du calcul de la répartition des biens.
- Le droit de partage : Lors de la liquidation du régime matrimonial, l'État prélève un droit de partage. Depuis 2022, ce taux a été ramené à 1,1 % (contre 2,5 % auparavant) de l'actif net partagé. Ce coût s'applique sur la valeur nette des parts de SCPI.
- L'impôt sur la plus-value : Si vous optez pour la vente des parts à un tiers, l'impôt sur la plus-value immobilière s'appliquera classiquement (avec les abattements pour durée de détention). En revanche, dans le cadre d'un partage entre époux (attribution), il n'y a généralement pas de taxation immédiate sur la plus-value, celle-ci étant reportée au moment où l'époux attributaire revendra les parts définitivement.
Préparer l'après-divorce
La gestion des SCPI n'est qu'une facette de la réorganisation de votre vie. Une fois les arbitrages financiers validés par le notaire et le juge, une nouvelle page s'ouvre. C'est une période de reconstruction personnelle qui va bien au-delà des aspects matériels.
Certains choisissent de se concentrer sur leur carrière, d'autres sur leurs loisirs ou leurs voyages. C'est aussi souvent le moment où l'on envisage de refaire sa vie. Si l'envie de rencontrer des personnes partageant le même vécu se fait sentir, des plateformes spécialisées existent. Vous pourriez par exemple envisager de faire des rencontres divorcé via des sites dédiés pour échanger avec des personnes comprenant parfaitement votre situation et vos nouvelles priorités.
Ce qu'il faut retenir
La SCPI est un excellent outil patrimonial, mais sa nature immobilière la rend moins souple qu'un compte bancaire lors d'un divorce. Pour éviter les conflits, la transparence sur la valeur des parts est essentielle.
Voici la marche à suivre résumée :
- Vérifiez votre régime matrimonial pour définir la propriété.
- Demandez la valeur de retrait actuelle à la société de gestion.
- Choisissez la stratégie adaptée à vos besoins de liquidités (vente, rachat ou conservation).
- Intégrez le coût fiscal (droit de partage) dans vos calculs.
N'hésitez pas à solliciter votre conseiller en gestion de patrimoine en plus de votre avocat ou notaire. Il pourra vous aider à arbitrer selon la performance de vos SCPI et vos objectifs futurs.